การแปลงห้องใต้ดินให้เป็นอพาร์ตเมนต์: คำแนะนำทีละขั้นตอนในการเริ่มต้น

คุณมีห้องใต้ดินที่ว่างเปล่าที่ไม่ทำอะไรเลยนอกจากจัดเก็บของประดับตกแต่งคริสต์มาสและกล่องเสื้อผ้าที่โตเกินไปของลูกคุณหรือไม่? ตอนนี้เป็นเวลาที่ดีที่สุดในการแปลงเป็นค่าเช่าเพื่อหารายได้เสริม

ตั้งแต่ปี 2008 Airbnb ได้เปลี่ยนแปลงอุตสาหกรรมการให้เช่าระยะสั้น ในช่วงเวลาที่โรงแรมต่างๆ ประสบปัญหาในการเปิดให้บริการ แพลตฟอร์มการจองออนไลน์นี้ครอบคลุมที่พักทั่วโลก และตามไอพร็อพเพอร์ตี้ แมเนจเมนท์ในปี 2018 ผู้หญิงในสหรัฐอเมริกาทำรายได้โฮสติ้งบนเว็บไซต์ได้ 4 พันล้านดอลลาร์ โดยมีอัตราเฉลี่ยต่อคืนอยู่ที่ 185 ดอลลาร์

บางทีการติดตามการมาและไปของนักเดินทางอาจดูเหมือนเป็นงานหนักเกินไป และคุณคงอยากเช่าระยะยาวมากกว่า ถึงกระนั้น คุณก็จะได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนที่ดีกว่าเจ้าของบ้านทั่วไปที่เปลี่ยนห้องใต้ดินเป็นห้องเล่นเกม

บางทีการลงทุนอาจไม่ใช่แรงจูงใจของคุณ และคุณเพียงต้องการสร้างพื้นที่ให้ญาติอยู่อาศัยหรือให้เพื่อนมาเยี่ยมเมื่อพวกเขาอยู่ ไม่ว่าคุณจะอยากเข้าห้องใต้ดินด้วยเหตุผลใดก็ตามคุณจะต้องการให้แน่ใจว่าคุณทำสิ่งที่ถูกต้อง

เราได้แสดงขั้นตอนสำคัญหกขั้นตอนในการเปลี่ยนห้องใต้ดินของคุณให้เป็นอพาร์ตเมนต์หรือห้องเช่า

ก่อนอื่น: การแปลงห้องใต้ดินของคุณเป็นอพาร์ตเมนต์ถูกกฎหมายหรือไม่?

ก่อนที่จะหมดสติไปกับสีทาและตัวอย่างพื้น โปรดตรวจสอบกับแผนกแบ่งเขตในพื้นที่ของคุณเพื่อดูว่าอนุญาตให้เช่าอพาร์ทเมนต์ชั้นใต้ดินในพื้นที่ของคุณได้หรือไม่ หากเป็นเช่นนั้น ให้ปรึกษากับเจ้าหน้าที่ของอาคารเพื่อให้แน่ใจว่าการออกแบบที่คุณคำนึงถึงนั้นเป็นไปตามรหัสอาคารและข้อกำหนดการแบ่งเขต แผนกอาคารและเขตอาจควบคุมจำนวนผู้เช่า จำนวนจุดที่ออก (เช่น ทางออก) ห้องที่คุณต้องรวมไว้ และความพร้อมของที่จอดรถ

ตรวจสอบพื้นที่

หากคุณได้รับการดำเนินการจากเจ้าหน้าที่ในพื้นที่ ก็ถึงเวลาตรวจสอบพื้นที่ ใช้ความคิดเห็นของพวกเขาเป็นรายการตรวจสอบสิ่งที่ควรมองหาในพื้นที่ของคุณ สิ่งทั่วไปบางประการได้แก่:

• จุดออก—ตรวจสอบให้แน่ใจว่าหน้าต่างของคุณมีขนาดที่เหมาะสมเพื่อให้เป็นจุดออก และคุณมีจำนวนทางออกทั้งหมดสำหรับผู้เช่าของคุณ
• เฮดรูม—ความสูงของเพดานของคุณเป็นไปตามรหัสอาคารที่พักอาศัยในพื้นที่ของคุณหรือไม่? ถ้าไม่เช่นนั้นคุณอาจต้องพิจารณาขุดดินหรือยกบ้านเพื่อเพิ่มพื้นที่
• ความชื้น—วัดความชื้นสัมพัทธ์ในห้องใต้ดินโดยใช้ไฮโกรมิเตอร์ บ้านที่สะดวกสบายมีระดับความชื้นสัมพัทธ์ระหว่าง 30-50 เปอร์เซ็นต์
• แม่พิมพ์—เพื่อหลีกเลี่ยงการสัมผัสส่วนบุคคล ลองจ้างผู้เชี่ยวชาญด้านการกำจัดเชื้อรามืออาชีพเพื่อตรวจสอบและกำจัดเชื้อราออกจากห้องใต้ดินของคุณ
• ไม้ที่เสียหาย—ความชื้นที่มากเกินไปในห้องใต้ดินทำให้เกิดความเสียหายจากการเน่าเปื่อย หากต้องการตรวจสอบความเสียหายเน่าหรือแมลง ให้ใช้สว่านสำรวจตงพื้น แผ่นธรณีประตู และกรอบหน้าต่างไม้
• คุณภาพอากาศ—หากระบบ HVAC ที่ใช้เชื้อเพลิงในบ้านของคุณอยู่ที่ชั้นใต้ดิน ให้ทดสอบคุณภาพอากาศอย่างมืออาชีพเพื่อให้แน่ใจว่าระบบระบายอากาศได้ดี หากคุณยังไม่ได้ทดสอบเรดอน ตอนนี้ก็ถึงเวลาทดสอบด้วยเช่นกัน ร้านขายกล่องใหญ่ๆ ส่วนใหญ่ขายชุดตรวจจับเรดอน หรือจ้างมืออาชีพมาดำเนินการนี้ให้คุณเพื่อให้ได้รายงานที่แม่นยำยิ่งขึ้น เมื่อคุณได้รับ “ความชัดเจนทั้งหมด” แล้ว ให้ติดตั้งเครื่องตรวจจับก๊าซคาร์บอนมอนอกไซด์

กำหนดงบประมาณของคุณ

คุณต้องการใช้เงินจำนวนเท่าใดในการแปลงห้องใต้ดินนี้ เพื่อวัตถุประสงค์ในการเช่า คุณต้องการสร้างรายได้จากข้อตกลงอย่างชัดเจน และหากอพาร์ทเมนต์ชั้นใต้ดินมีไว้สำหรับคุณเอง ROI ที่ดีเมื่อคุณขายบ้านและเมื่อใดก็จะไม่เสียหายเช่นกัน

อ้างอิงจากนิตยสาร Remodelingรายงานต้นทุนเทียบกับมูลค่าปี 2017การปรับปรุงชั้นใต้ดินระดับกลางทำให้ได้รับ ROI 70 เปอร์เซ็นต์สำหรับการลงทุนเฉลี่ยในประเทศที่ 71,115 ดอลลาร์ (ปี 2017 เป็นปีล่าสุดที่มีการปรับปรุงห้องใต้ดินซึ่งรวมการปรับปรุงชั้นใต้ดินไว้ในการสำรวจประจำปี) แต่หากคุณวางแผนที่จะเช่าพื้นที่ที่ได้รับการปรับปรุงใหม่ รายได้จากค่าเช่าสามารถช่วยให้คุณชดใช้เงินลงทุนทั้งหมดได้

หากคุณเช่าพื้นที่ให้ผู้เช่าเต็มเวลาในราคา 1,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ ต่อเดือน หลังจาก 10 ปี คุณจะมีรายได้ 120,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ ซึ่งเป็นผลตอบแทน 1.7 เปอร์เซ็นต์ของต้นทุนเฉลี่ย นั่นเกือบจะเพิ่มเงินของคุณเป็นสองเท่า แต่ถ้าคุณเช่าพื้นที่ผ่านแพลตฟอร์มการเช่าระยะสั้น 150 คืนต่อปีและคิดค่าบริการเฉลี่ย 185 ดอลลาร์ต่อคืน ในช่วงเวลา 10 ปีเดียวกัน คุณจะสร้างรายได้ 277,550 ดอลลาร์หรือเกือบสี่เท่าของเงินลงทุนของคุณ

ส่วนที่สนุกคือการออกแบบพื้นที่

คุณทำสิ่งที่ถูกต้องเสร็จแล้ว ตอนนี้ก็ถึงเวลาที่จะอ่านสิ่งเหล่านั้นพินเทอเรสต์บอร์ด เคล็ดลับเล็กๆ น้อยๆ ในการจัดวางจะช่วยให้ที่พักที่ได้รับการปรับปรุงใหม่เป็นสถานที่ที่แขกจะกลับมาอีกครั้งแล้วครั้งเล่า

• ความเป็นส่วนตัว—ความเป็นส่วนตัวเป็นสิ่งสำคัญสำหรับทั้งคุณและผู้เช่าของคุณ สร้างทางเข้าภายนอกแยกต่างหากโดยมีที่จอดรถและแสงสว่างเพียงพอ และรวมฉนวนเพิ่มเติมระหว่างพื้นและวัสดุกันเสียง เช่น พรม ในการออกแบบของคุณ
• แสงสว่าง—เนื่องจากชั้นใต้ดินอยู่ต่ำกว่าเกรด คุณจึงต้องการเก็บแสงที่มีอยู่ทั้งหมด ค้นหาพื้นที่อยู่อาศัยหลักของคุณซึ่งมีแหล่งกำเนิดแสงมากที่สุด เช่น ประตูที่วอล์กเอาท์ ขยายประตูถ้าเป็นไปได้ และขยายหน้าต่างและช่องหน้าต่างทั้งหมด เลือกสีและพื้นสีอ่อนและเย็นเพื่อทำให้ห้องดูกว้างขึ้นและสะท้อนแสงธรรมชาติ รวมถึงติดตั้งแสงสว่างให้เพียงพอทั่วบริเวณ
• มืด—ใช้ประโยชน์จากมุมมืดโดยใช้มันสำหรับห้องเอนกประสงค์ ห้องน้ำ ตู้เสื้อผ้าและพื้นที่เก็บของ หรือพื้นที่ดูทีวี
• ห้องนอน—เนื่องจากห้องนอนต้องมีจุดทางออก ให้จัดวางไว้ตามแนวขอบที่มีหน้าต่าง
• แผนผังชั้นเปิด—เพื่อส่งเสริมกิจกรรมทางสังคมและทำให้พื้นที่ดูใหญ่ขึ้น ให้รวมแปลนพื้นที่เปิดพร้อมโต๊ะเตรียมอาหาร คุณสามารถขยายพื้นที่ด้วยสายตาโดยเพิ่มกระจกและยกเพดานด้วยสายตา สร้างภาพลวงตาของเพดานที่สูงขึ้นด้วยแผงผ้าม่านที่มีความยาวพื้น ชั้นหนังสือจากพื้นจรดเพดาน องค์ประกอบแนวตั้งบนผนัง หรือทาสีเพดานด้วยสีเข้ม
• เครื่องเรือน—หากการปรับปรุงชั้นใต้ดินของคุณเป็นการเช่าระยะสั้น คุณจะต้องตกแต่งห้องดังกล่าว โดยพื้นฐานแล้ว แขกของคุณต้องการที่พัก ดังนั้นอย่าหวงที่นอน มิฉะนั้นให้คิดถึงความสะดวกสบายและความทนทาน จากข้อมูลของ iProperty Management พบว่า 43 เปอร์เซ็นต์ของผู้เข้าพัก Airbnb ให้คะแนนฟังก์ชันการทำงานเป็นสิ่งอำนวยความสะดวกอันดับต้นๆ นั่นเป็นเหตุผลที่ดีในการจัดเตรียมโต๊ะสำหรับคนทำงานระยะไกลที่มีเก้าอี้นั่งสบายและการเชื่อมต่อ WiFi อุปกรณ์ที่มีประโยชน์อื่นๆ ที่ต้องพิจารณา ได้แก่ ห้องครัวที่มีอุปกรณ์ครบครัน เครื่องซักผ้าและเครื่องอบผ้า และโซฟาแบบดึงออกได้
• เสร็จสิ้น—หากคุณจะเช่าที่พักระยะสั้น การสร้างความรู้สึกสบายเหมือนบ้านจะกระตุ้นให้แขกกลับมา สัมผัสความสะดวกสบายระดับสูงโดยเลือกพรมปูพื้นกระเบื้องหรือพื้นไวนิล เก็บกระเบื้องไว้บริเวณห้องน้ำและห้องครัว ยกระดับความสะดวกสบายด้วยระบบทำความร้อนใต้พื้นแบบกระจายและโคมไฟตั้งโต๊ะที่จัดวางอย่างเหมาะสมพร้อมหลอดไฟแบบอ่อน

ขั้นตอนการก่อสร้าง

การค้นหาผู้รับเหมาก่อสร้างที่เหมาะสมนั้นง่ายพอๆ กับการถามเพื่อน หากคุณรู้จักใครที่เคยทำงานคล้าย ๆ กันในอดีต ให้ถามพวกเขาว่าใครเป็นคนทำ หากคุณไม่สามารถรับการอ้างอิงจากชุมชนของคุณได้ ให้ตรวจสอบเว็บไซต์ที่มีชื่อเสียง เช่นหน้าแรกที่ปรึกษา, ที่สมาคมอุตสาหกรรมการเปลี่ยนแปลงแห่งชาติ(นาริ) หรือของเรา- อ่านบทวิจารณ์และคำรับรอง และจำกัดให้เหลือหนึ่งหรือสองรายการเพื่อสัมภาษณ์ จากนั้นขอดูใบอนุญาตและใบรับรองการประกันภัยในปัจจุบัน

เมื่อสัมภาษณ์ผู้รับเหมา มีบางสิ่งที่คุณต้องการให้แน่ใจว่ารวมอยู่ในการประมาณการของพวกเขา

• การติดตั้งปั๊มสูบน้ำสำรองในกรณีที่ปั๊มหลักของคุณทำงานล้มเหลว ปั๊มสูบน้ำจะกำจัดน้ำออกจากพื้นที่ระดับต่ำกว่าที่รั่วไหลเข้ามาในระหว่างที่อุปกรณ์ขัดข้องหรือน้ำท่วม
• หุ้มฉนวนท่อทั้งหมดก่อนเข้ามวย
• การใช้วัสดุที่ทนความชื้น

ความจริงของการเช่า

จริงๆ แล้วการใช้ชีวิตร่วมกับคนอื่นในห้องใต้ดินก็เหมือนกับการใช้ชีวิตในอพาร์ตเมนต์ ไม่ว่าคุณจะติดตั้งฉนวนมากแค่ไหน เสียงและกลิ่นก็จะถูกส่งผ่านจากพื้นหนึ่งไปอีกพื้นหนึ่ง ก่อนที่จะแขวนป้าย "ให้เช่า" ไว้ที่หน้าต่าง ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณพร้อมสำหรับประสบการณ์นี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากเช่าเต็มเวลา

คุณพร้อมที่จะสูญเสียพื้นที่หรือไม่? บางทีคุณอาจใช้มันเพื่อเท่านั้นและซักผ้าแต่พอหมดก็หมด คุณจะย้ายสถานที่ซักรีดของคุณขึ้นไปชั้นบนหรือไม่? คุณจะต้องซื้อโรงเก็บของหลังบ้านหรือเช่าพื้นที่เก็บของนอกสถานที่หรือไม่? นี่เป็นการเสียสละเล็กน้อยเมื่อเทียบกับความสามารถในการชำระเงินจำนองของคุณก่อนกำหนดด้วยรายได้ แต่คุณพร้อมหรือยัง?

หากคุณวางแผนจะเช่าระยะสั้น เรียนรู้หลักในการจัดการกับแพลตฟอร์มการจอง เช่น Airbnb หรือสะดุดล้ม- อ่านข้อกำหนดในการให้บริการอย่างละเอียดและพูดคุยกับเจ้าของที่พักรายอื่นเกี่ยวกับประสบการณ์ของพวกเขา

ผู้เช่าระยะยาวมักมีข้อกังวลของตนเอง คุณต้องการรู้ว่าคุณสามารถไว้วางใจคนที่อาศัยอยู่ชั้นล่างได้ โดยมีเพียงประตูที่กั้นระหว่างคุณกับเขา โดยไม่ต้องมีคำถาม ก่อนที่จะเช่าห้องใต้ดินของคุณให้กับใครก็ตาม ให้ทำการตรวจสอบเครดิต ตรวจสอบประวัติ และขอข้อมูลอ้างอิงทั้งทางวิชาชีพและส่วนตัว